中古マンションのリノベーション|費用相場や住宅ローン事情・メリット&デメリット

中古マンションのリノベーション|費用相場や住宅ローン事情・メリット&デメリット

「中古マンションを買ってリノベーションする」というマイホームの購入方法が、近年注目を集めています。この記事では、中古マンションをリノベーションする場合の費用相場や注意点などを解説します。実例もあわせてご紹介しますので、中古マンションのリノベーションを検討している人はぜひ参考にしてみてください。

リノベーションの意味は?リフォームとの違いやメリット・デメリット・費用相場まで

中古マンションをリノベーションするメリット

中古マンションをリノベーションするメリット

「中古マンションをリノベーションする」という住宅購入方法には、大きく分けて次の3つのメリットがあります。

  • 自分好みの空間に設計できる
  • 物件の選択肢を増やせる
  • 新築マンションよりも費用を抑えられる

自分好みの空間に設計できる

リノベーションの大きな魅力は、住む人のライフスタイルやニーズに合わせて、生活空間を自由に設計できることです。

既存のマンションや建売住宅は、万人向けの一般的な間取り・内装になっていることがほとんどですが、リノベーションをすることで、自分や家族の希望を取り入れた空間にカスタマイズできます。

「家事動線を意識した間取りにしたい」「家族が集まるリビングは明るくて開放感のある空間に!」など、暮らしやすい生活空間に変更できることはもちろん、「北欧風でナチュラルな雰囲気に」「和モダンでシックにまとめたい」など、自分らしさを表現することもできます。

理想の住まいのイメージがはっきりしている人や、間取り・内装にこだわりたい人にとって、リノベーションはぴったりの選択肢です。

物件の選択肢を増やせる

大手不動産・住宅情報サイトで新築マンション・中古マンションの物件数を検索してみると、中古は新築よりもはるかに多くの物件が出回っていることが分かります。

【新築・中古マンション物件数】

不動産・住宅情報サイト新築マンション中古マンション
SUUMO ※1363件26,267件
LIFULL HOME’S ※1,399件78,166件
アットホーム ※21,290件107,524件

※2022年11月9日時点
※1 東京エリアの物件数
※2 全国の物件数

新築マンションだと、エリア・周辺環境・予算などの希望条件を満たす物件はなかなか見つかりませんが、中古マンションであれば、新築よりも費用が安いうえに物件数も多いので、その分選択肢がぐっと広がります

たとえば、駅の近くの物件や人気エリアの物件を希望する場合、「新築マンションだと予算オーバーだけど、中古なら予算内で購入可」というケースも多く、納得のいく物件に巡り合える可能性が高くなります。

さらに、新築とは違って、マンションの管理状況や住人の雰囲気などを事前に確認できるのも中古マンションを選ぶメリットです。

また、リノベーションする前提で購入する場合、間取りや内装、設備機器などは新しく変えることになるため、購入時点の状態はそこまで気にする必要がありません。

こうした点も、新築に比べて物件の選択肢が広がるポイントです。

新築マンションよりも費用を抑えられる

中古マンションは新築マンションよりも低価格なので、リノベーション費用と合わせても、同様の条件の新築より費用が安くなる場合が多くあります。

マンションの築年数や状態、リノベーション内容などによっても異なりますが、一般的に中古マンションをリノベーションする方が、新築購入と比較して20~30%程度費用を抑えられるようです。

自分のライフスタイルに合った新築同様の住まいを、より安い費用で手に入れられるのは、中古マンションをリノベーションする大きなメリットです。

中古マンションをリノベーションするデメリット・注意点

中古マンションをリノベーションするデメリット・注意点

中古マンションのリノベーションを検討する際は、デメリットや注意点もしっかり理解しておくことが重要です。

中古マンションをリノベーションするデメリット・注意点としては、次のようなものがあります。

  • 入居までに時間を要する
  • 築年数が長いと耐久性が低い可能性がある
  • 購入とリノベーションを同時に行わない場合、ローンの金利が高くなることも

入居までに時間を要する

中古マンションを購入してリノベーションする場合、新築購入と違って入居までに時間がかかるため注意しましょう。

新築マンションや建売戸建であれば、物件を探して購入し、引き渡しが済めば入居できます。

しかし、中古マンションをリノベーションする場合は、引き渡しまでの間に設計や施工などの作業が加わるため、その分入居時期が遅くなります

住まいの内装やコンセプトなどを建築士ときちんと擦り合わせるためには、打ち合わせにも十分時間をかける必要があるので、リノベーションを検討する場合は早めに準備を始めましょう。

築年数が長いと耐久性が低い可能性がある

築年数が長い中古マンションは、老朽化が進んで耐久性が低くなっている可能性があります。

特に注意すべきなのは、マンションの耐震性です。

1981年6月に行われた建築基準法の改正によって、耐震基準が大幅に見直されました。そのため、現行の耐震基準を満たしていない古い物件だと、追加の耐震対策費用がかかってしまいます。

ただし、古い物件の中にも、建築基準法の改正を見越した高い基準で建てられたものもあります。

マンションの耐久性が心配な場合は、購入前に不動産会社にしっかり確認しましょう

購入とリノベーションを同時に行わない場合、ローンの金利が高くなることも

物件購入と同時にリノベーションを行う場合は、リノベーション費用も住宅ローンでまとめて借り入れ可能です。

しかし、中古マンションを購入するタイミングでリノベーションを行わない場合、リノベーション費用の借り入れには、別途リフォームローンを利用することになります。

リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高い傾向にあるため、購入とリノベーションを同時に行う場合と比較すると、総返済額が高くなってしまいます

そのため、費用を少しでも抑えたいなら、中古マンションの購入と同時にリノベーションを行って、低金利の住宅ローンでまとめて借り入れするのがおすすめです。

ワンストップリノベーションとは?メリット・デメリット・物件探しから施工までの流れ・おすすめの業者6選も

中古マンションリノベーションの流れ・期間

中古マンションリノベーションの流れ・期間

中古マンションを購入してリノベーションする場合の流れは、リノベーション会社や施工内容によっても多少異なりますが、一般的に次のようなスケジュールになることが多いです。

  1. 中古マンション探し
  2. 不動産会社に依頼して物件を探してもらうのが一般的です。リノベーション会社の不動産サービスを利用する方法もあります。

  3. 中古マンション購入
  4. 購入する物件が決まったら、不動産会社を通して購入申し込みをします。売主との不動産売買契約、住宅ローンの契約を経て、物件の決済・引き渡しとなります。

    【住宅ローン申し込み・契約の手順】
    住宅ローンを利用する場合は、購入申し込みの時点で事前審査を受けておきます。売主との不動産売買契約後に本審査となり、本審査を無事通過したら金融機関と住宅ローン契約を結びます。
  5. リノベーション設計
  6. 依頼するリノベーション会社と打ち合わせを重ね、リノベーションのイメージや予算を共有します。

    希望するリノベーションが実現できるかを確認するため、現地調査も実施し、間取りや内装デザインなどの詳細を詰めていきます。

  7. リノベーション工事
  8. 最終的なプラン内容と見積金額に合意できたら、リノベーション会社と工事請負契約を結び、各種工事がスタートします。

    リノベーション設計・工事期間は、リノベーション内容によって異なりますが、概ね2ヶ月半から3ヶ月程度かかります。

    ただし、室内をすべて解体してフルリノベーションする場合、設計・工事期間は6ヶ月程度を見越しておきましょう。

  9. 検査・引き渡し
  10. 工事が完了したら、リノベーション会社による検査、施主検査を行い、問題がなければ引き渡しとなります。

中古マンションをリノベーションする場合の費用相場

中古マンションをリノベーションする場合の費用相場

「中古マンションを買ってリノベーションしたいけど、何にどれくらいのお金がかかるのかよく分からない」という方も多いでしょう。

必要な費用や相場の金額をある程度把握しておかないと、予算を大幅にオーバーしてしまうことにもなりかねません

無理のないリノベーションを行うためにも、中古マンションをリノベーションする際にかかる費用と相場を知っておきましょう。

中古マンションのリノベーションに必要な費用

中古マンションをリノベーションする場合にかかる費用には、大きく分けて、「マンション購入費用」「リノベーション費用」があります。

予算を組む際には、この二つの費用のバランスを考えるのが重要です。

どちらかにお金をかけすぎると、もう一方を妥協せざるを得なくなる可能性があるため注意しましょう。

中古マンション購入費用

中古マンションのリノベーションにおいて、もっとも費用がかかるのがマンションの購入費用です。エリアや物件の広さ・間取り、不動産会社の条件などによって金額は大きく異なります。

注意点として、マンション購入時には物件自体の購入費用の他、取得諸費用として物件価格全体の約10%程度の費用も必要です。

物件価格が2,000万円だとすると、取得諸費用は約200万円となかなか大きな額になるので、前もって予算に組み込んでおきましょう。

また、物件取得後には、修繕積立金や不動産取得税、固定資産税などの支払いもあります。

リノベーション費用

リノベーション費用は、物件の広さや施工内容などによって大きく異なります

参考までに、リノベーション会社『ゼロリノベ』が調査した、フルリノベーションの場合の費用相場をご紹介します。

【マンションをフルリノベーションする場合の費用相場(平米数別)】

平米数フルリノベーション費用(平均/税別)
40㎡770万円
50㎡859万円
60㎡1,050万円
70㎡1,155万円
80㎡1,340万円

*SUVACO掲載の最新200事例から平米毎に平均価格を算出(2023年10月時点)
*上記はあくまで参考・やりたい内容や物件状態によって費用は大きく変わる

引用元:平米別200事例費用相場まとめ!中古マンションのリノベーション費用のリアル相場とローン解説|ゼロリノベ

上表はフルリノベーションの場合なので、一部のみをリノベーションする場合は、相場よりも費用を安く抑えられます。

ただし、リノベーション費用は依頼するリノベーション会社によっても金額に差があり、厳密にいくらということは難しいのが実情です。

そのため、金額はあくまで相場感覚を掴むための参考程度に捉えましょう。

リノベーションにかかる目安の費用を知るには

リノベーションにかかる目安の費用をもう少し具体的に把握したい場合は、リノベーション費用を大きく左右する項目に注目しましょう。

リノベーション費用への影響が大きい項目は次の6つです。

  • 平米数
  • 間取り
  • 壁や床の素材
  • キッチンのグレード
  • バスルームのグレード
  • 特注の建具や造作

上記のうち、複数の項目に対して強いこだわりがある場合などは、相場+αの費用を見込んでおいた方が良いでしょう。

「やりたいことを全部やったら、予算をかなりオーバーしそう…」という場合には、希望するリノベーション内容に優先順位を付けるのがおすすめです。

どうしても譲れないものと、そこまでこだわらなくてもいいものの仕分けができれば、リノベーション費用を予算内に収めやすくなります。

見落としがちなその他の諸費用

中古マンションをリノベーションする際に大きくかかる費用は「マンション購入費用」と「リノベーション費用」ですが、その他の諸費用もかかることを忘れてはいけません。

たとえば、エレベーターがない物件に荷物を搬入する場合や、エレベーターの中に入らない大きな家具などを搬入する場合、荷揚げ作業が必要になることがあります。

その場合、引っ越し費用に数万円の荷揚げ費用が追加されます。荷揚げにクレーンを使う場合はさらに費用がかさむので気を付けましょう。

また、賃貸に住んでいる場合は、マンションに入居するまでの間に「住宅ローン」と「現住居の家賃」の二重払いが発生する点にも注意が必要です。

二重払いの期間を少しでも短くするためには、売買契約後にすぐにリノベーション設計の打ち合わせをスタートさせ、設計から工事までをスムーズに進めるのがポイントです。

こうした見落としがちな諸費用についてもできるだけ把握して、無理のない予算計画を立てましょう。

リノベーション費用

中古マンションをリノベーションする際のローンについて

中古マンションをリノベーションする際のローンについて

中古マンションを購入してリノベーションする方法は、新築購入よりも費用を抑えられるとはいえ、物件購入とリノベーションには大きな費用が発生します。

そのため、一般的にはローンを利用することがほとんどです。

前述の通り、物件購入と同時にリノベーションを行う場合は、リノベーション費用もまとめて住宅ローンで借り入れできます

住宅ローンはリフォームローンと比べて、借入額の上限が5,000万円〜1億円程度と大きいうえに、返済期間が長く、金利も低いというメリットがあります。

リフォームローンを利用するより月々の負担が抑えられ、総返済額も住宅ローンの方が小さくなるため、できれば物件購入と同時にリフォームを行い、まとめて住宅ローンで借入するのがおすすめです。

金融機関によっては、住宅ローンにリノベーション費用を組み込んだ商品を取り扱っている場合もあります。

住宅ローンを利用する際の注意点

住宅ローンを利用する際は、次の点に気を付けましょう。

住宅ローンの検討は余裕をもって行う

中古マンションを購入する場合、購入物件の決定から引き渡しまでの期間は、多くの場合1ヶ月程度しかありません。

物件決定後に住宅ローンの検討を始めるのでは、十分に検討できないままローンを契約することにもなりかねません。

納得のいく形で住宅ローンを組むためにも、前もって費用相場やローンの組み方などを考えておくことをおすすめします。

物件購入・リノベーション以外の諸費用も含めて借り入れる

中古マンションを購入してリノベーションする際には、物件購入費用やリノベーション費用だけでなく、さまざまな諸費用がかかります。

不動産会社への仲介手数料や、マンション管理費・修繕積立金、毎年納めることになる固定資産税などの各種諸費用も含めた、無理のない借り入れを行いましょう

中古マンションの場合は返済期間や借入額が制限される可能性も

築年数が長いマンションの場合、建物の耐久性の観点から、返済期間が新築よりも短くなる可能性があります。

その場合、月々の返済負担が大きくなるので注意しましょう。

また、古いマンションで担保評価額が低いと判断されると、借入可能額の上限が低くなってしまうこともあります。

フラット35を利用したい場合は耐震評価基準に注意

『住宅金融支援機構』が提供するフラット35を利用するためには、機構が定める技術基準に適合する必要があります。

基準項目には住宅の規格や構造、劣化状況などがありますが、中古マンションで特に問題となりやすいのが「耐震性」です。

旧耐震の建物の場合、機構が定める耐震評価基準を満たしていないとフラット35を利用できないため注意しましょう。

要件を満たせば住宅ローン控除が利用可能

中古マンションも、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を適用することができます。

控除を受けるための要件には、「築年数が25年以内」「床面積50㎡以上で、そのうち1/2以上が居住用」などがあります。

要件の詳細は国税庁のサイトで確認できるので、購入した中古マンションが控除適用要件を満たすかチェックしてみてください。

中古マンションのリノベーション5つの実例

中古マンションのリノベーション実例

リノベーションのイメージを掴むためには、リノベーション会社のサイトなどで紹介されている施工事例も参考にしてみましょう。

ここでは、次の5つのリノベーション会社における、中古マンションリノベーションの実例をご紹介します。

【リノベ不動産】オーストラリアのカフェをモデルにした、こだわりの1LDK

出典:リノベ不動産

エリア非公開
家族構成非公開
築年月1997年以前
間取り1LDK+WIC
面積55.29㎡
費用非公開

『リノベ不動産』が手掛けた、細部にまでこだわりの詰まったマンションリノベーション実例です。

内装デザインのモデルにしたのは、オーストラリアに実在するカフェ。間仕切りのないゆったりとしたLDKは、淡いグリーンのタイル壁とドアが空間のアクセントになっています。

壁の色は白で統一しつつ、梁から上は躯体塗装、梁から下はクロスを施しているのもポイント。

こちらの実例のように、実在するお気に入りの場所を生活空間の中に再現できるのも、リノベーションの醍醐味です。

【リノべる】大好きな色をふんだんに取り入れた、家族のコミュニケーションが生まれる家

出典:リノべる

エリア埼玉県志木市
家族構成夫婦、子ども2人
築年月1984年
間取り4LDK → 3LDK+3WIC
面積85㎡
費用非公開

『リノベる』による、壁式構造(壁を撤去できない構造)のマンションのリノベーション実例です。

壁を残さなければならないことを逆手に取って、大好きな青と黄色を、バランスよくふんだんに盛り込んだ室内デザインを実現しました。

子ども部屋は、必ずリビングダイニングを通過する位置に配置。家族のコミュニケーションが自然と生まれる工夫が取り入れられているのも特徴です。

【ひかリノベ】リビングと繋がる和室がある、温もりの空間

出典:ひかリノベ

エリア東京都23区
家族構成夫婦、子ども
築年月非公開
間取り3LDK → 2LDK
面積66㎡
費用非公開

『ひかリノベ』による、都心エリアの中古マンションリノベーション実例です。

「和室を作りたい」という施主たっての希望により、広さの限られる都心マンションながらも、広々とした和室空間を実現しました。

リビングと和室を繋げることにより、子どもの遊び場にも寝室にも変化する仕掛けになっています。

全体的にナチュラルテイストな雰囲気に仕上げるため、棚板や室内窓、小物などの素材には天然木製のものを多く採用。温もり溢れる生活空間になっています。

【リノデュース】“黒”と“アイアン”が際立つ、重厚感のある大人空間

出典:リノデュース

エリア東京都
家族構成非公開
築年月1997年以前
間取り3LDK → 2LDK
面積74.24㎡
費用960万円(税込)

「黒と鉄」をテーマにした、『リノデュース』のフルリノベーション実例です。

リビングとキッチンの間にある吊り戸棚や、シューズボックス、各所のライトなど、室内の随所に黒とアイアンを採用することで、重厚感のある大人な雰囲気に仕上がっています。

黒のコントラストを際立たせるため、壁は純白に、天井は躯体現しでグレーコンクリートをそのまま活かしているのも、こだわりのポイントです。

【ゼロリノベ】上質でモダンな暮らしに、2つの回遊動線で便利さをプラス

出典:ゼロリノベ

エリア東京都
家族構成夫婦、愛犬
築年月1980年4月
間取り3LDK → 2LDK+WIC
面積88.08㎡
費用非公開

デザイン性と暮らしやすさを両立させた、『ゼロリノベ』のリノベーション実例です。

床にはグレーの塩ビタイルを使用し、天井は白で統一、インテリアも濃い色や寒色系で揃えることで、落ち着いた印象の上質な空間に仕上がっています。

さらに、黒いフレームのガラス建具が、おしゃれでモダンなアクセントに。

新築のように美しい内装ながら、リノベーションの風合いも程よく残るデザインを実現させているのがポイントです。

既存の間取りを大きく変更して2つの回遊動線を取り入れることで、暮らしやすさにもこだわりました。

リノベーション会社おすすめ10選|大手企業から専門会社まで比較

物件選びで後悔しない!中古マンション選びのポイント7つ

物件選びで後悔しない!中古マンション選びのポイント7つ

リノベーションで理想の住まいを実現させるためには、「物件選び」が非常に重要なキーポイントとなります。

リノベーション前提で中古マンションを購入する場合に意識したい、7つのポイントをご紹介します。

①希望のリノベーションが実現できる物件か?

中古マンションを選ぶにあたって確認したいのが、「希望するリノベーションが実現可能かどうか」です。

たとえば、マンションの構造によっては壁を撤去できない場合があったり、水回り設備に関しても、希望の場所に配置することが難しいケースがあったりします

また、おしゃれでハードなイメージのある「躯体現し」(天井や梁などの建物の構造部分を剥き出しの状態にすること)は、断熱材が施工されている箇所には適していません。

特に、古いマンションでは、最上階の天井裏に断熱材が施工されているので、天井を躯体現しにしたい場合は最上階は避けましょう

希望するリノベーションが実現できるかどうかは、自己判断で見極めるのが困難なことも多いので、譲れないポイントがある場合は、リノベーション会社にあらかじめ相談しておくと安心です。

②おすすめは築20年以上の物件

中古マンションを購入する際は、築20年以上の物件を選ぶと、資産価値の下落が少なくなるのでおすすめです。

一般的に、マンションの価格は新築時がもっとも高く、5年10年と築年数が長くなるにつれて物件価格が下がってきます。

しかし、築20年を過ぎると急激な下落はなくなり、価格が安定してくるので、購入時点からの資産価値の減少を極力小さくすることができます。

逆に、築浅の中古マンションだと、購入後に資産価値が大きく下がってしまう場合があるので注意が必要です。

③費用を抑えたいなら「リフォーム未実施」の物件を選ぶと◎

中古マンションの購入費用を少しでも抑えたいなら、リフォーム未実施の物件を選ぶのがおすすめです。

中古物件の中には、水回りや内装などのリフォームをして売り出している物件もありますが、もともとの物件価格にリフォーム費用が上乗せされているケースがほとんどです。

特に、フルリノベーションで内装や設備を一新するのであれば、ぜひリフォーム未実施の物件を選んで、その分リノベーション費用にお金をかけましょう。

④物件の適正価格を知る

物件には必ず適正価格があります。

中古マンションの場合は相場が比較的明確なので、物件購入で損をしないためにも、販売価格が適正価格からかけ離れていないかを都度チェックするようにしましょう。

物件の適正価格は、同じエリア内で、同じような条件の物件をいくつか見比べてみると相場感覚がつかめます。

⑤耐震強度を必ず確認する

中古マンションを購入する際は、建物の耐震強度を必ず確認するようにしましょう。

前述の通り、耐震基準は1981年6月に大幅な改正が行われました。改正以前を「旧耐震基準」、改正後を「新耐震基準」と言い、新耐震基準で建てられた物件の方がより安全性が高いことになります。

旧耐震か新耐震かは、建築確認申請を受けた日で判断可能で、1981年5月31日までに建築確認申請を受けていれば旧耐震、1981年6月1日以降に建築確認申請を受けていれば新耐震です。

ただし、中古物件の場合は、建築確認申請を受けた年月日が不明なケースも多くあります。その場合は、建物の竣工年を1つの目安にしましょう。

なお、旧耐震の建物でも、新耐震基準をクリアする耐震性が認められるものもあります。自分で判断するのが難しい場合は不動産会社に確認してみましょう。

その他、地盤の強さやマンションの管理状態なども耐震性に大きく関わる要素です。ハザードマップの確認や、マンションの修繕履歴・計画のチェックもしっかり行いましょう。

⑥マンションの設備や共用部分も要チェック

中古マンションを選ぶ際は、マンションの設備や共用部分についても忘れずにチェックしましょう。

チェックポイントとしては、次のようなものがあげられます。

  • インターネット環境の整備状況
  • ケーブルテレビ設備の有無
  • 駐車場、駐輪場が利用できるか
  • ごみ捨て場や掲示板の管理状況

間取りや内装はリノベーションでいくらでも変えることができますが、設備や共用部分は変更できないため、事前にしっかり確認しておくことが重要です。

⑦修繕計画や積立金の積み立て状況の確認も忘れずに

マンションに長く住み続けるためにも、建物の定期的な修繕は欠かせません。

重要事項説明書で、修繕履歴・計画、修繕積立金の積み立て状況などを事前にきちんと確認しておきましょう

注意点として、売主や管理組合が修繕積立金を滞納している場合、買主に責任が生じる可能性があります。

購入後に後悔することのないように、積立金の滞納の有無もしっかり確認しましょう。

中古マンションをリノベーションして、理想の住まいを手に入れよう!

中古マンションをリノベーションして、理想の住まいを手に入れよう!

中古マンションのリノベーションは、自分の好みやライフスタイルに合うように生活空間をカスタマイズできるのが大きな魅力です。

同じ条件の新築を購入するより費用を抑えられるうえに、希望条件を満たす物件を探し出しやすいというメリットもあります。

間取りや内装にこだわりたい人は、ぜひ中古マンションをリノベーションして、自分だけの理想の住まいを手に入れましょう!