政府のホームビルダー制度では、特定の住宅所有者が15万ドルから75万ドルの費用をかけて住宅を改築または新築する場合、25,000豪ドルの非課税補助金を申請することが可能です。しかしながら申請資格は厳しいものとなっています。
この制度により、一部ではリフォームの話題が盛り上がっています（ただし、コアロジックが指摘するように、すでに計画されていた工事を前倒しで行うだけかもしれません）。
ここでは、リノベーションと引っ越しのどちらを選ぶか、そして既存の住宅にどのように付加価値をつけるかについて考えてみましょう。
何が家に価値を追加するのか
不動産市場の評論家はバスルームやキッチンを新しくすることなどを助言しています。例えば亀裂が入ったり、古くなったキッチン周りの壁の交換、バスタブや天窓の追加などの小さな修正も非常に効果があります。
フェンスの修理、カーペットの張り替え、フローリングの張り替え、断捨離など、第一印象が良くなるような簡単な修繕を考えてみましょう。
ただし、150万豪ドル以下の持ち家に少なくとも15万豪ドルを支払う予定でなければ、ホームビルダーの対象にはなりません（CoreLogicは、150万豪ドル以下の持ち家が最も多い郊外を発表しています）。
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リフォームをお考えの方へのアドバイス
定年退職まで後何年残っているのか、雇用が安定しているのか、今から退職までの間の収入について慎重に考えることによって、どれだけ経済的に余裕があるのか、またはお金を借りる必要があるのかを理解するのに役立ちます。さらに、その家にこれからも住む予定があるのであれば、改築によってその利点と楽しさを得ることができます。
学校や職場の近くに住む必要がある場合、改装は購入するよりもより多くの価値があるかもしれません。
インターネット上にある様々な資産計算ツールを使って、財産の価値を詳しく調べ、その地域で追加のベッドルームまたはバスルームが 1 つある類似の物件がいくらで売れるかを把握します。そうすることで、リノベーションによって得られる住宅の付加価値の感覚が得ることがます。
リノベーションの総コストについて自分自身に正直であるべきです。ほとんどの場合で、最初から明らかにされていない無数の費用があり、これらの費用には以下のようなものがあります。
・計画料金（議会によって評価開発を取得するためのコスト）
・建築図面のコスト
・環境影響評価書や樹木医の報告書のためのコンサルタントの費用
・遺産登録に伴う追加費用
・改修工事中、自宅に住めない場合の賃貸料
・上下水道管など、地下の公共資産を保護するための費用
・アクセスの悪さやその他の制限による余分なコスト
エネルギー効率の良い家に改修することで、長期的に節約できる可能性があることを考慮しましょう。適切な断熱材、二次ガラス、ドラフトエクスクルーダー、太陽光発電など、初期費用はかかりますが、長期的なランニングコストを削減することができます。エネルギーコストが上昇すればするほど、少なくとも部分的に送電線網を利用しない住宅は魅力的で価値が高くなると思われます。
そして、たとえホームビルダーからの助けを借りたとしても、リノベーションは経済的に積み重ねられない可能性があることを覚えておいてください。
高齢者の中には、子供の財産を築き上げるための資金を確保するために、家のリフォームを控える人もいます。
また、子供たちが大きくなってまた家に戻って来ることを想定して、実家を維持するために高価なリフォームをすることは価値があると判断する人もいるかもしれません。感傷的に聞こえるかもしれませんが、クリスマスを実家で過ごすという考え方は、ある人にとっては価値があることなのです。
税金の考慮事項
実家をより小さなスペースに分割するための改築や、自己完結型のグラニーフラットを追加する場合、対象となる税制優遇措置がある可能性があるので確認しましょう。
ただし、グラニーフラットを賃貸する場合は、この部分は収入を生むとみなされます。一般に、「主な住居」は、売却時にキャピタルゲイン税が免除されますが、物件の一部が収益物件である場合、この免除を完全に受けることができない場合があります。
また、実家を二世帯住宅にリフォームし、議会の計画法によっては、所有権を二世帯住宅に変更することを検討することも可能です。ただし、これらの提案は、ホームビルダー補助金（不動産投資家は除外されるようですが、メインの場所を一部二重居住に変更することについては言及されていません）の資格を複雑化する可能性があります。
この場合、税務の専門家に助言を求めるのが最良の選択です。
売却して別の場所で購入しようと考えている場合に考慮すべき点
印紙税計算機や売却費用計算機を使って、これらの費用の概算を把握しましょう。
職場への近さはどの程度重要であるのか？特に、コロナウイルスの大流行によって、あなたまたはあなたの雇用者がリモートワークに目を向けるようになった場合、より大きな家を購入できる遠隔地への移住を検討するでしょうか？
さまざまな不動産業者と話をし、市場のメディア報道を読む習慣をつけましょう。寝室が多い、路駐ができるなど、自分の希望する属性を備えた家がいくらで売られているか、感覚的に把握しておきましょう。
私は公認建築士として、ダウンサイザー（退職後により小さな物件に引っ越す可能性のある人）になるかもしれない人には、新築の高層マンションを購入する際に、時間の経過とともに明らかになる可能性のある高価な欠陥のリスクを考慮し、慎重になるようアドバイスします。
また、売却して新しい住まいを購入したとしても、完璧な住まいに巡り合える人はほとんどいません。いずれにせよ、リノベーションをすることになるかもしれません。
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簡単な答えはありません。個々の状況、リスクに対する考え方、そして各オプションの相対的なコストを十分に把握しているかどうかが重要です。
財務アドバイザー、税理士、不動産業者、建設業者、建築家など、それぞれのプロセスを経験した人に、次回はどのような方法で行うか相談してみてください。
Text by Sara Wilkinson and Hera Antoniades
This article was originally published on The Conversation under a Creative Commons license.
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